Co to jest umowa pośrednictwa na wyłączność ?
Na zagranicznych rynkach nieruchomości wiązanie się klienta z biurem pośrednictwa umową na wyłączność jest zjawiskiem powszechnym i dość popularnym. W Polsce idea wyłączności na sprzedaż mieszkania nie jest nowym pomysłem lecz niestety rzadko stosowanym. Celem zawierania umów na wyłączność jest ciągłe i systematyczne podnoszenie jakości świadczonych usług oraz podnoszenie poziomu obsługi klienta zarówno kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość.
Korzyści są obustronne, pośrednik nie obsługuje naraz kilkudziesięciu klientów ale zajmuje się grupą około 10 klientów. Jest w stanie wygospodarować dla każdego z nich więcej czasu. Usługi, które świadczy są na wyższym poziomie ponieważ bardzo szczegółowo zna sytuację każdego z klientów, ma również więcej czasu na reklamę i promocję oferty sprzedaży mieszkania oraz więcej czasu na poszukiwania nieruchomości dla potencjalnych kupujących.
Na wyłączność, co to znaczy?
Umowa na wyłączność różni się od zwykłej umowy klauzulą wyłączności. Co to jest klauzula wyłączności? Otóż klauzula wyłączności jest to zapis w treści umowy na wyłączność zapewniający pośrednikowi wynagrodzenie bez względu na to czy przyczynił się on do sfinalizowania transakcji sprzedaży / kupna czy nie. Klauzula wyłączności zabrania właścicielowi mieszkania jego sprzedaży bez udziału pośrednika.
Oznacza to, że zbywca nie powinien zawierać umów z innymi biurami i nie powinien umieszczać ogłoszeń na własną rękę w trakcie trwania umowy na wyłączność. Jeśli zbywcy uda się sprzedać swoją własność bez udziału pośrednika to i tak jest on zobowiązany do wypłacenia wynagrodzenia agentowi z którym wiąże go umowa wyłączności.
Na pierwszy rzut oka sytuacja taka może wydawać się absurdalna - dlaczego pośrednikowi należy się wynagrodzenie jeśli to nie on znalazł kupca? Otóż pośrednik zawierając umowę na wyłączność zobowiązał się do czynności związanych z promocją danego mieszkania. Zobowiązał się do zainwestowania własnych pieniędzy w ogłoszenia w gazetach, portalach internetowych, gablotach ogłoszeniowych i często w radiu. Zobowiązał się do poświęcenia swojego czasu na rzecz promocji i prezentacji mieszkania zbywcy.
Dlaczego umowa na wyłączność, czy warto?
Główną różnicą między umową otwartą a umową na wyłączność jest zaangażowanie pośrednika. Dlaczego? Wyobraźmy sobie, że mamy możliwość zainwestowania własnego czasu i pieniędzy bez gwarancji zapłaty za wykonaną pracę i bez gwarancji zwrotu poniesionych kosztów. Ilu z Państwa skorzystałoby z takiej okazji? Pewnie nikt! Ryzyko związane z utratą własnych pieniędzy jest ogromne. Załóżmy, że właściciel skontaktował sie z pięcioma biurami pośrednictwa i dodatkowo na własną rękę szuka kupca zamieszczając ogłoszenia gdzie się da. Jakie mamy szanse na zwrot zainwestowanych pieniędzy? Chyba nie trzeba odpowiadać na to pytanie? Praktycznie żadne! Owszem, każdy pośrednik zgodzi się na podpisanie umowy otwartej ale nie zainwestuje czasu i pieniędzy w tak ryzykowny interes. Spowoduje to, że ogłoszenie o sprzedaży mieszkania ukaże się tylko w darmowych portalach internetowych i dotrze do mniejszej liczby zainteresowanych przez co czas sprzedaży znacznie się wydłuży.
Umowa na wyłączność daje pośrednikowi gwarancję otrzymania wynagrodzenia za wykonaną prace. Taki rodzaj umowy sprzedaży motywuje go do inwestycji w ogłoszenia i aktywnego poszukiwania kupca. Mieszkanie zostanie zaprezentowane większej liczbie osób a szanse na szybką sprzedaż znacznie wzrosną.
Umowa na wyłączność praktycznie eliminuje ryzyko pominięcia pośrednika przy finalizacji transakcji. W związku z tym może on przeznaczyć większe środki pieniężne na reklamę nieruchomości, znacznie zwiększając w ten sposób skuteczność działania. Argument właścicieli nieruchomości kierowany przeciw umowie wyłączności, mówiący o stracie klientów innych biur zostaje w ten sposób obalony. Dodatkowe działania marketingowe przyciągają oczywiście przyciągają więcej klientów, innych biur również. Poza tym, biuro które posiada ofertę na wyłączność jest bardziej otwarte na współpracę z innymi biurami i ich klientami ponieważ to ono ma całkowitą kontrolę nad ofertą i procesem sprzedaży.
Zalety i korzyści wynikające z zawarcia umowy na wyłączność
Podpisanie umowy na wyłączność ma wiele zalet i niesie ze sobą dużo korzyści, to pewność, że klient będzie obsługiwany tylko przez jedno biuro nieruchomości oraz konkretnego pośrednika. Przed wyborem biura i osoby, która będzie się zajmowała sprzedażą lub wyszukiwaniem i prezentowaniem lokalu, warto skorzystać z rad osób, które miały już do czynienia z danym biurem i danym pośrednikiem. Osobami polecającymi najczęściej są znajomi, krewni ale także warto poczytać fora internetowe. Przed podpisaniem umowy na wyłączność postarajmy się porozmawiać z osobą, która będzie nas reprezentować. Jeżeli już na wstępnej rozmowie okazuje się, że mamy wątpliwości co do osoby, z którą mamy się związać umową pośrednictwa sprzedaży na zasadach wyłączności, nie podpisujmy jej, znajdźmy kogoś innego.
Dzięki współpracy z agentem na zasadach wyłączności, nie musimy uczestniczyć w prezentowaniu mieszkania, nie kontaktujemy się bezpośrednio z potencjalnymi kupcami, sprzedającymi bądź innymi pośrednikami – wszystkim zajmuje się jedno biuro. Niebywałą zaletą takiego układu jest odciążenie właściciela od sprzedaży, promocji, prezentacji, rozmów, spotkań i innych czynności pochłaniających mnóstwo czasu – wszystko to za nas załatwia biuro.
Nieruchomość będąca ofertą na wyłączność prezentowana jest potencjalnemu kupującemu w sposób, który wyczerpuje większość pytań klienta. Kupujący otrzymuje szczegółowe opisy, dokładną lokalizację a także szczegółowe fotografie mieszkania od wewnątrz wraz z opisem pomieszczeń, niekiedy również widokiem z okien oraz od zewnątrz co jest rzadkością w przypadku umów bez wyłączności. Kupujący zaś ma dzięki temu możliwość preselekcji ofert już w biurze a w przypadku gdy wyrazi chęć zakupu rozmowy prowadzone są tylko z nim, a biuro ma pełną kontrolę nad sprzedażą nieruchomości. Unikamy w ten sposób niekomfortowej i stresującej sytuacji a mianowicie tzw. "licytacji" gdy kilku zainteresowanych z paru biur wyraża chęć zakupu.
Umowa pośrednictwa sprzedaży na wyłączność
Jeżeli umowa na wyłączność to koniecznie z dobrym pośrednikiem, który powinien być specjalistą w swoim fachu, wiedzieć jak skutecznie wykorzystać dostępne na rynku narzędzia aby sprzedać lub doprowadzić do transakcji kupna nieruchomości. Przede wszystkim powinien opracować strategię marketingową sprzedaży oraz przedstawić plan działań klientowi, regularnie relacjonować postępy w sprzedaży, informując o podejmowanych czynnościach. Klient oczywiście ma prawo weryfikować podejmowane przez pośrednika kroki oraz jeżeli jest to uzasadnione, wymagać wykonywania działań dodatkowych.
Cel umowy na wyłączność- po co, dlaczego i czy warto?
Celem każdej umowy na wyłączność przede wszystkim skuteczność podejmowanych i przemyślanych działań. Klient zostaje zwolniony z wątpliwej przyjemności współpracy z wieloma biurami, odbieraniem wielu telefonów i uczestniczeniem w częstych spotkaniach prezentacji nieruchomości. Stare przysłowie: ,,Gdzie kucharek sześć, tam nie ma co jeść" jest adekwatne do sytuacji w jakiej moglibyśmy się znaleźć, współpracując z wieloma biurami, które nie pracują na 100% ponieważ nie mają pewności zwrotu poniesionych kosztów na reklamę i promocję oferty. Czy warto podpisać umowę z klauzulą wyłączności? Oczywiście, że warto! Z przeprowadzonych badań wynika, że czas sprzedaży mieszkań z umową na wyłączność jest prawie dwukrotnie krótszy od czasu sprzedaży lokali bez umowy wyłączności na sprzedaż.
Jeśli ciągle mają Państwo wątpliwość po co, dlaczego i czy warto jest podpisać tego typu umowę sprzedaży mieszkania to prosimy o kontakt z naszą agencją. Odpowiemy na wszystkie pytania i sprawimy, że znikną wszelkie niewiadome i wątpliwości.
Podatek od nieruchomości jest pobierany przez samorząd gminny, a przedmiotem opodatkowania jest posiadanie nieruchomości. Opodatkowaniu tym podatkiem podlegają grunty, budynki wraz z ich częściami oraz budowle lub ich części, jeśli są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie podlegają mu jednak użytki rolne, grunty zakrzewione i zadrzewione na użytkach rolnych albo lasy, chyba że są zajęte pod prowadzenie działalności gospodarczej.
Podatnikami podatku od nieruchomości są właściciele nieruchomości bądź obiektów budowlanych, ich posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów oraz w niektórych przypadkach posiadacze nieruchomości lub ich części lub obiektów stanowiących własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego. Dokładne omówienie tej kwestii znajduje się w art. 3.1. Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r.
Podstawą opodatkowania tym podatkiem jest powierzchnia w przypadku gruntów, w przypadku budynków lub ich części jest to ich powierzchnia użytkowa, a dla budowli bądź ich części (które związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej) podstawą opodatkowania jest wartość, o której mowa jest w przepisach o podatkach dochodowych. Szczegóły dotyczące wyliczania tych wartości znajdują się w art. 4.1. Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r. Wysokość stawek podatku od nieruchomości jest określana przez radę gminy, przy czym obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca po miesiącu, w jakim powstały okoliczności uzasadniające powstanie obowiązku opodatkowania.
Zwolnione od podatku od nieruchomości są m.in.: budowle wchodzące w skład infrastruktury kolejowej wraz z zajętymi pod nie gruntami, grunty znajdujące się w posiadaniu podmiotu zarządzającego portem albo przystanią morską, budynki, budowle wraz z zajętymi pod nie gruntami na terenie części lotniczych lotnisk użytku publicznego, budynki gospodarcze łącznie z ich częściami, nieruchomości bądź ich części zajęte na potrzeby prowadzenia działalności wychowania, nauki i techniki, kultury fizycznej oraz sportu, grunty oraz budynki wpisane do rejestru zabytków, we władaniu muzeów rejestrowanych, położone na obszarach objętych ochroną - w przypadkach określonych w art. 7.1. Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r.
Użytkowanie wieczyste - zbliżone do własności. Niektóre grunty stanowiące własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym oraz prawnym. Grunty oddaje się w użytkowanie wieczyste na 40 do 99 lat. Prawo odpłatne 25% wartości od razu, a resztę 1 – 3% (mieszkalno – usługowe) wartości co roku. Prawo można przedłużyć również przez następców. W użytkowanie nabywamy na podstawie aktu notarialnego zawartego między osobami. Najpierw zakładana jest księga wieczysta, a potem wpis do ewidencji gruntów i budynków.
Księga wieczysta Księgi wieczyste są to urzędowe rejestry ujawniające ogół praw do nieruchomości. Księgi są związane z ewidencją gruntów i budynków, mówią także o stanie prawnym nieruchomości. Zadaniem ksiąg wieczystych jest regulowanie stanu prawnego nieruchomości i zabezpieczenie obrotu nieruchomościami. Księgi wieczyste prowadzi się aby ustalić stan prawny nieruchomości. Składają się one z 4 działów:
I - oznaczenie nieruchomości oraz wpis praw związanych z jej własnością;
II - wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
III - wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek;
IV - wpisy dotyczące hipotek.